Najlepsza lokalizacja pod wynajem krótkoterminowy? Niekoniecznie centrum miasta

W praktyce jednak mieszkanie przy starówce wcale nie musi generować wyższych przychodów niż nieruchomość położona kilka kilometrów dalej. Co więcej, niektóre mniej oczywiste lokalizacje mogą zapewniać bardziej stabilne obłożenie przez cały rok, a także przyciągać gości rezerwujących pobyty na dłuższy czas.

Nie każdy, kto wynajmuje apartament na kilka dni, przyjeżdża do miasta w celach turystycznych. A powodów podróży jest znacznie więcej, niż mogłoby się wydawać.

Czy mieszkanie przy starówce zawsze jest najlepszym wyborem?

Historyczne centra miast mają wiele zalet. Bliskość restauracji, zabytków, atrakcji i życia nocnego sprawia, że są naturalnym wyborem dla turystów przyjeżdżających na weekend. W popularnych terminach apartamenty w takich lokalizacjach mogą osiągać bardzo atrakcyjne ceny za dobę.

Nie oznacza to jednak, że są najlepszą inwestycją pod wynajem krótkoterminowy. Lokalizacje nastawione na ruch turystyczny mogą być bardziej podatne na sezonowość. Duże zainteresowanie w wakacje, święta czy podczas długich weekendów nie zawsze przekłada się na równie dobre wyniki w pozostałych miesiącach. Warto też uwzględnić dość dużą konkurencję ze strony innych apartamentów i hoteli w pobliżu.

Drugą kwestią jest sam charakter zabudowy. Mieszkania na starówkach często znajdują się w starszych kamienicach, w których brakuje windy, miejsc parkingowych czy garażu podziemnego. Do tego dochodzą ograniczenia w dojeździe samochodem, hałas i nie zawsze funkcjonalne układy mieszkań. Tymczasem wielu gości, szczególnie rodzin z dziećmi oraz osób podróżujących służbowo, zdecydowanie bardziej ceni komfort nowoczesnego budownictwa. Winda, garaż, klimatyzacja, przestronne wnętrze czy wygodne miejsce do pracy mogą być dla nich ważniejsze niż możliwość dojścia na rynek w kilka minut. Osoba planująca spędzić w mieście dwa lub trzy tygodnie często nie potrzebuje mieszkać w samym sercu turystycznej dzielnicy. Znacznie bardziej doceni spokojną okolicę, dobre połączenia komunikacyjne i udogodnienia ułatwiające codzienne życie.

Gdzie zatem warto szukać nieruchomości pod kątem inwestycyjnym na wynajem krótkoterminowy?

1. Okolice dużych szpitali i specjalistycznych klinik

Bliskość szpitala rzadko jest pierwszym kryterium, które przychodzi do głowy osobie kupującej mieszkanie inwestycyjne. Tymczasem może to być jedna z najbardziej interesujących lokalizacji z punktu widzenia stabilności popytu.

Duże szpitale, szczególnie specjalistyczne placówki onkologiczne, kardiologiczne czy pediatryczne, przyjmują pacjentów z całego regionu, a często także z innych części Polski. Wielu z nich przyjeżdża w towarzystwie bliskich, którzy potrzebują zakwaterowania na czas hospitalizacji, badań lub leczenia. Takie pobyty mogą trwać kilka dni, ale również tydzień, dwa lub dłużej. Z apartamentów korzystają także osoby przyjeżdżające na konsultacje, zabiegi i wizyty kontrolne oraz sami lekarze.

Największą zaletą tego typu lokalizacji jest brak typowej sezonowości turystycznej. Szpitale funkcjonują przez cały rok, niezależnie od wakacji, pogody czy długich weekendów. Potrzeba zakwaterowania w ich pobliżu występuje więc również w miesiącach, w których ruch turystyczny jest znacznie mniejszy.

Dla gości korzystających z takich mieszkań szczególnie istotne będą bliskość szpitala, spokojne otoczenie, wygodne łóżka, dobrze wyposażona kuchnia oraz możliwość rezerwacji na dłuższy okres.

2. Strefy ekonomiczne, fabryki i duże zakłady pracy

Zakłady produkcyjne, parki przemysłowe, centra logistyczne i specjalne strefy ekonomiczne generują stały ruch osób podróżujących zawodowo.

Do firm przyjeżdżają serwisanci, instalatorzy, inżynierowie, audytorzy, przedstawiciele kontrahentów czy pracownicy oddelegowani do realizacji określonych projektów. Część z nich zostaje na jedną lub dwie noce, inni potrzebują zakwaterowania na kilka tygodni.

W przeciwieństwie do turystów nie poszukują oni mieszkania obok zabytkowego rynku. Najważniejszy jest dla nich łatwy dojazd do miejsca pracy, możliwość zaparkowania samochodu oraz funkcjonalne wyposażenie apartamentu. Zapotrzebowanie na noclegi w takich lokalizacjach jest w dużej mierze niezależne od sezonu turystycznego. Zakłady produkcyjne działają przez cały rok, a projekty techniczne, remonty i delegacje odbywają się również poza wakacjami.

Warto jednak zwrócić uwagę, że sama bliskość fabryki nie wystarczy. Znacznie lepiej może sprawdzić się mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy mieszkalnej, z restauracjami i sklepami, ale jednocześnie z szybkim dojazdem do strefy przemysłowej.

3. Centra biznesowe i zagłębia biurowe

Duże skupiska biurowców to kolejna lokalizacja, której potencjał nie zawsze jest oczywisty.

Międzynarodowe korporacje, firmy konsultingowe, centra usług wspólnych i siedziby dużych przedsiębiorstw generują regularne zapotrzebowanie na noclegi dla pracowników oraz partnerów biznesowych.

Warto pamiętać, że nie każda podróż służbowa trwa jedną noc. Pracownicy przyjeżdżają na kilkudniowe szkolenia, wdrożenia, spotkania projektowe, a czasem pozostają w mieście przez kilka tygodni lub miesięcy. W takich przypadkach coraz większego znaczenia nabiera najem średnioterminowy, w tym pobyty korporacyjne. Jest to rozwiązanie pomiędzy tradycyjnym wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym, pozwalające zapewnić gościom komfort mieszkania bez konieczności podpisywania wielomiesięcznej umowy najmu.

Dla właściciela apartamentu dłuższe rezerwacje mogą oznaczać większą przewidywalność przychodów, mniejszą liczbę zmian gości i niższe koszty operacyjne. Stawka za dobę bywa wtedy niższa niż przy rezerwacji weekendowej, ale liczy się ostateczny wynik finansowy.

Goście biznesowi zwracają szczególną uwagę na szybki internet, miejsce do pracy, pralkę, wygodną kuchnię i dogodną komunikację. Dużym atutem jest również nowoczesny budynek z windą i garażem. Dodatkową zaletą lokalizacji biznesowych jest możliwość łączenia różnych grup klientów. W dni robocze mieszkanie może przyciągać osoby podróżujące zawodowo, a w weekendy turystów odwiedzających miasto.

4. Okolice uczelni i dużych kampusów akademickich

Uczelnie wyższe kojarzą się przede wszystkim z rynkiem wynajmu długoterminowego dla studentów. Jednak duże kampusy akademickie generują również znaczące zapotrzebowanie na zakwaterowanie krótkoterminowe.

Do miast akademickich regularnie przyjeżdżają rodzice odwiedzający studiujące dzieci, kandydaci uczestniczący w rekrutacji, wykładowcy gościnni oraz naukowcy biorący udział w konferencjach i projektach badawczych. Dodatkowy ruch pojawia się podczas inauguracji roku akademickiego, obron prac dyplomowych, egzaminów, zjazdów absolwentów i wydarzeń organizowanych przez uczelnie.

W przypadku największych ośrodków akademickich część tego zapotrzebowania utrzymuje się przez znaczną część roku, chociaż trzeba uwzględnić również kalendarz akademicki i okres wakacyjny. Szczególnie interesujące mogą być dzielnice, w których obecność uczelni łączy się z dobrą komunikacją, bliskością centrów biznesowych oraz rozwiniętą infrastrukturą usługową.

5. Centra targowe, kongresowe i duże obiekty widowiskowe

Targi branżowe, konferencje, kongresy, koncerty i wydarzenia sportowe potrafią znacząco zwiększyć zapotrzebowanie na noclegi w określonych częściach miasta.

Co istotne, gość przyjeżdżający na targi lub konferencję nie zawsze chce nocować w ścisłym centrum. Często zależy mu przede wszystkim na tym, aby rano szybko dotrzeć do miejsca wydarzenia i uniknąć korków czy długich przejazdów. Dlatego apartament położony w pobliżu stadionu lub hali widowiskowej może być atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych lokalizacji turystycznych.

W okresie największych wydarzeń możliwe jest również uzyskanie wyższych cen za dobę. Wymaga to jednak odpowiedniego zarządzania ofertą oraz monitorowania kalendarza imprez z wyprzedzeniem. Trzeba przy tym pamiętać, że popyt związany z wydarzeniami jest nierównomierny. Sama obecność dużej hali czy centrum targowego nie gwarantuje rezerwacji przez cały rok. Najlepsze perspektywy mają lokalizacje, które oprócz wydarzeń przyciągają również inne grupy gości.

6. Nowoczesne dzielnice mieszkalne z dobrą komunikacją

Ostatnia kategoria pokazuje, że atrakcyjna lokalizacja wcale nie musi znajdować się obok konkretnego obiektu przyciągającego przyjezdnych. Czasami wystarczy dobrze rozwinięta dzielnica mieszkalna, oferująca wygodny dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, restauracji i codziennych usług.

Mieszkanie oddalone o kilka kilometrów od centrum, ale położone kilka minut spacerem od stacji metra, szybkiej kolei miejskiej czy głównej linii tramwajowej, może być bardzo atrakcyjne dla szerokiej grupy gości. Szczególnie dotyczy to osób przyjeżdżających na dłuższy pobyt, rodzin z dziećmi oraz gości poruszających się własnym samochodem.

Nowoczesne osiedla często oferują udogodnienia trudne do znalezienia w historycznych centrach: windy, garaże podziemne, balkony, klimatyzację czy bardziej funkcjonalne rozkłady mieszkań. Dla wielu gości możliwość dotarcia do centrum w 15–20 minut jest wystarczająca, jeśli w zamian otrzymują wyższy komfort pobytu.

W takich lokalizacjach bardzo ważna jest jednak rzeczywista jakość połączeń komunikacyjnych. Odległość mierzona w kilometrach ma znacznie mniejsze znaczenie niż faktyczny czas dojazdu do najważniejszych punktów miasta.

Najlepsza lokalizacja to taka, która odpowiada na potrzeby gości

Centra miast i zabytkowe starówki nadal pozostają atrakcyjnymi lokalizacjami pod wynajem krótkoterminowy. W wielu przypadkach mogą przynosić bardzo dobre wyniki, szczególnie w miastach o dużym i całorocznym ruchu turystycznym.

Nie powinny być jednak traktowane jako jedyny słuszny wybór. Bliskość szpitala, strefy ekonomicznej, biurowców czy kampusu akademickiego może okazać się równie wartościowa, a czasem nawet bardziej korzystna finansowo. Szczególnie gdy pozwala pozyskiwać gości przez cały rok i łączyć krótkie rezerwacje z pobytami średnioterminowymi. O potencjale mieszkania nie decyduje więc wyłącznie jego adres, ale przede wszystkim to, na jakie potrzeby odpowiada i jak skutecznie potrafimy dotrzeć do właściwych grup gości.

Dlatego przed zakupem nieruchomości lub rozpoczęciem wynajmu warto przeanalizować nie tylko odległość od centrum, lecz także charakter dzielnicy, lokalne źródła popytu, sezonowość i potencjał do generowania przychodów przez cały rok.