Die beste Lage für die Kurzzeitvermietung? Nicht unbedingt die Innenstadt

In der Praxis muss eine Wohnung in der Altstadt jedoch keineswegs höhere Einnahmen bringen als eine Immobilie einige Kilometer weiter. Mehr noch: Manche weniger offensichtliche Lagen sorgen für eine stabilere Auslastung über das ganze Jahr und ziehen Gäste an, die längere Aufenthalte buchen.

Nicht jeder, der ein Apartment für ein paar Tage mietet, kommt als Tourist in die Stadt. Und es gibt deutlich mehr Gründe zu reisen, als man denken könnte.

Ist eine Wohnung in der Altstadt immer die beste Wahl?

Historische Stadtzentren haben viele Vorteile. Die Nähe zu Restaurants, Sehenswürdigkeiten, Attraktionen und Nachtleben macht sie zur naheliegenden Wahl für Touristen, die übers Wochenende kommen. An beliebten Terminen können Apartments in diesen Lagen sehr attraktive Übernachtungspreise erzielen.

Das heißt aber nicht, dass sie die beste Investition für die Kurzzeitvermietung sind. Auf Tourismus ausgerichtete Lagen können stärker saisonabhängig sein. Hohe Nachfrage in den Ferien, an Feiertagen oder an langen Wochenenden führt nicht immer zu ebenso guten Ergebnissen in den übrigen Monaten. Zu berücksichtigen ist auch die recht starke Konkurrenz durch andere Apartments und Hotels in der Nähe.

Der zweite Punkt ist die Bebauung selbst. Wohnungen in Altstädten liegen oft in älteren Mietshäusern ohne Aufzug, Parkplätze oder Tiefgarage. Hinzu kommen eingeschränkte Zufahrt mit dem Auto, Lärm und nicht immer praktische Grundrisse. Dabei schätzen viele Gäste, vor allem Familien mit Kindern und Geschäftsreisende, den Komfort eines modernen Gebäudes deutlich mehr. Aufzug, Garage, Klimaanlage, ein großzügiger Wohnraum oder ein bequemer Arbeitsplatz können ihnen wichtiger sein, als in wenigen Minuten zu Fuß am Marktplatz zu sein. Wer zwei oder drei Wochen in einer Stadt verbringen will, muss oft nicht mitten im Touristenviertel wohnen. Eine ruhige Umgebung, gute Verkehrsanbindung und Annehmlichkeiten, die den Alltag erleichtern, weiß er viel mehr zu schätzen.

Wo lohnt es sich also, nach einer Anlageimmobilie für die Kurzzeitvermietung zu suchen?

1. In der Nähe großer Krankenhäuser und Fachkliniken

Die Nähe zu einem Krankenhaus ist selten das erste Kriterium, an das man beim Kauf einer Anlagewohnung denkt. Dabei kann sie mit Blick auf eine stabile Nachfrage eine der interessantesten Lagen sein.

Große Krankenhäuser, vor allem spezialisierte onkologische, kardiologische oder pädiatrische Einrichtungen, behandeln Patienten aus der ganzen Region und oft auch aus anderen Landesteilen. Viele von ihnen kommen in Begleitung von Angehörigen, die für die Dauer des Klinikaufenthalts, der Untersuchungen oder der Behandlung eine Unterkunft brauchen. Solche Aufenthalte können einige Tage dauern, aber auch eine Woche, zwei oder länger. Die Apartments nutzen auch Menschen, die zu Beratungen, Eingriffen und Kontrolluntersuchungen kommen, sowie die Ärzte selbst.

Der größte Vorteil dieser Lagen ist das Fehlen der typischen touristischen Saisonalität. Krankenhäuser arbeiten das ganze Jahr, unabhängig von Ferien, Wetter oder langen Wochenenden. Der Bedarf an Unterkünften in ihrer Nähe besteht daher auch in Monaten, in denen deutlich weniger Touristen unterwegs sind.

Für Gäste solcher Wohnungen sind vor allem die Nähe zum Krankenhaus, eine ruhige Umgebung, bequeme Betten, eine gut ausgestattete Küche und die Möglichkeit wichtig, für einen längeren Zeitraum zu buchen.

2. Wirtschaftszonen, Fabriken und große Arbeitgeber

Produktionsbetriebe, Industrieparks, Logistikzentren und Sonderwirtschaftszonen sorgen für einen stetigen Strom von Geschäftsreisenden.

Zu den Unternehmen kommen Servicetechniker, Monteure, Ingenieure, Auditoren, Vertreter von Geschäftspartnern und Mitarbeitende, die für bestimmte Projekte entsandt werden. Manche bleiben ein oder zwei Nächte, andere brauchen für mehrere Wochen eine Unterkunft.

Anders als Touristen suchen sie keine Wohnung neben einem historischen Marktplatz. Am wichtigsten sind ihnen ein einfacher Weg zur Arbeit, ein Parkplatz für das Auto und eine praktisch ausgestattete Wohnung. Die Nachfrage nach Unterkünften ist in diesen Lagen weitgehend unabhängig von der Tourismussaison. Fabriken laufen das ganze Jahr, und technische Projekte, Renovierungen und Dienstreisen finden auch außerhalb der Ferien statt.

Allerdings reicht die Nähe zu einer Fabrik allein nicht aus. Deutlich besser kann eine Wohnung in einem attraktiven Wohnviertel mit Restaurants und Geschäften funktionieren, von dem aus man trotzdem schnell im Industriegebiet ist.

3. Geschäftszentren und Bürostandorte

Große Ansammlungen von Bürogebäuden sind eine weitere Lage, deren Potenzial nicht immer offensichtlich ist.

Internationale Konzerne, Beratungsfirmen, Shared-Service-Center und die Zentralen großer Unternehmen sorgen für regelmäßigen Übernachtungsbedarf von Mitarbeitenden und Geschäftspartnern.

Dabei dauert nicht jede Dienstreise nur eine Nacht. Mitarbeitende kommen zu mehrtägigen Schulungen, Einarbeitungen und Projektmeetings und bleiben manchmal mehrere Wochen oder Monate in der Stadt. In solchen Fällen gewinnt die mittelfristige Vermietung, einschließlich Firmenaufenthalten, immer mehr an Bedeutung. Sie liegt zwischen klassischer Kurzzeit- und Langzeitvermietung und bietet Gästen den Komfort einer Wohnung, ohne dass sie einen Mietvertrag über viele Monate unterschreiben müssen.

Für den Eigentümer können längere Buchungen besser planbare Einnahmen, weniger Gästewechsel und niedrigere Betriebskosten bedeuten. Der Preis pro Nacht ist dann oft niedriger als bei einer Wochenendbuchung, aber entscheidend ist das finanzielle Endergebnis.

Geschäftsreisende achten besonders auf schnelles Internet, einen Arbeitsplatz, eine Waschmaschine, eine praktische Küche und gute Verkehrsanbindung. Ein großes Plus ist auch ein modernes Gebäude mit Aufzug und Garage. Ein weiterer Vorteil von Geschäftslagen ist, dass sich verschiedene Gästegruppen kombinieren lassen. Unter der Woche zieht die Wohnung Geschäftsreisende an, am Wochenende Touristen, die die Stadt besuchen.

4. In der Nähe von Hochschulen und großen Campus

Hochschulen verbindet man vor allem mit dem Markt für langfristige Vermietung an Studierende. Große Universitätscampus erzeugen aber auch einen erheblichen Bedarf an kurzfristigen Unterkünften.

In Universitätsstädte kommen regelmäßig Eltern, die ihre studierenden Kinder besuchen, Bewerber im Aufnahmeverfahren, Gastdozenten sowie Wissenschaftler, die an Konferenzen und Forschungsprojekten teilnehmen. Zusätzlicher Andrang entsteht zum Semesterstart, bei Abschlussprüfungen und Verteidigungen, bei Alumnitreffen und bei Veranstaltungen der Hochschulen.

In den größten Hochschulstandorten hält ein Teil dieser Nachfrage über weite Teile des Jahres an, wobei man auch den akademischen Kalender und die Semesterferien berücksichtigen muss. Besonders interessant können Viertel sein, in denen eine Hochschule mit guter Verkehrsanbindung, der Nähe zu Geschäftszentren und einem gut ausgebauten Angebot an Dienstleistungen zusammenkommt.

5. Messe- und Kongresszentren und große Veranstaltungsorte

Fachmessen, Konferenzen, Kongresse, Konzerte und Sportveranstaltungen können die Nachfrage nach Unterkünften in bestimmten Stadtteilen deutlich erhöhen.

Wichtig ist: Wer zu einer Messe oder Konferenz anreist, möchte nicht immer mitten im Zentrum übernachten. Oft ist es ihm vor allem wichtig, morgens schnell am Veranstaltungsort zu sein und Staus oder lange Fahrten zu vermeiden. Deshalb kann ein Apartment in der Nähe eines Stadions oder einer Veranstaltungshalle eine attraktive Alternative zu klassischen Touristenlagen sein.

Während der größten Veranstaltungen lassen sich auch höhere Übernachtungspreise erzielen. Das erfordert allerdings eine gute Steuerung des Angebots und einen frühzeitigen Blick in den Veranstaltungskalender. Dabei sollte man bedenken, dass die Nachfrage durch Veranstaltungen ungleichmäßig ist. Eine große Halle oder ein Messegelände allein garantiert keine Buchungen über das ganze Jahr. Die besten Aussichten haben Lagen, die neben Veranstaltungen auch andere Gästegruppen anziehen.

6. Moderne Wohnviertel mit guter Verkehrsanbindung

Die letzte Kategorie zeigt, dass eine attraktive Lage nicht neben einem bestimmten Ort liegen muss, der Besucher anzieht. Manchmal genügt ein gut entwickeltes Wohnviertel mit bequemem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften, Restaurants und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.

Eine Wohnung einige Kilometer vom Zentrum entfernt, aber wenige Gehminuten von einer U-Bahn-Station, einer S-Bahn oder einer wichtigen Straßenbahnlinie, kann für viele Gäste sehr attraktiv sein. Das gilt besonders für Menschen, die länger bleiben, für Familien mit Kindern und für Gäste, die mit dem eigenen Auto unterwegs sind.

Moderne Wohnanlagen bieten oft Annehmlichkeiten, die in historischen Zentren schwer zu finden sind: Aufzüge, Tiefgaragen, Balkone, Klimaanlage oder praktischere Grundrisse. Für viele Gäste reicht es, das Zentrum in 15–20 Minuten zu erreichen, wenn sie dafür einen komfortableren Aufenthalt bekommen.

In solchen Lagen kommt es allerdings sehr auf die tatsächliche Qualität der Verkehrsanbindung an. Die Entfernung in Kilometern ist viel weniger wichtig als die reale Fahrzeit zu den wichtigsten Orten der Stadt.

Die beste Lage ist die, die den Bedürfnissen der Gäste entspricht

Stadtzentren und historische Altstädte bleiben attraktive Lagen für die Kurzzeitvermietung. In vielen Fällen können sie sehr gute Ergebnisse bringen, vor allem in Städten mit starkem, ganzjährigem Tourismus.

Sie sollten jedoch nicht als einzig richtige Wahl gelten. Die Nähe zu einem Krankenhaus, einer Wirtschaftszone, Bürogebäuden oder einem Universitätscampus kann sich als ebenso wertvoll und manchmal sogar als finanziell vorteilhafter erweisen. Vor allem dann, wenn sich so das ganze Jahr über Gäste gewinnen und kurze Buchungen mit mittelfristigen Aufenthalten kombinieren lassen. Über das Potenzial einer Wohnung entscheidet also nicht allein ihre Adresse, sondern vor allem, welche Bedürfnisse sie erfüllt und wie gut wir die richtigen Gästegruppen erreichen.

Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie oder dem Start der Vermietung nicht nur die Entfernung zum Zentrum zu prüfen, sondern auch den Charakter des Viertels, lokale Nachfragequellen, die Saisonalität und das Potenzial, das ganze Jahr über Einnahmen zu erzielen.